Hipoteca Subprime (I)

Tal como comentaba en un post anterior (9-10-2008) dedicado al tema, me propongo explicar como era el funcionamiento de las hipotecas subprime, que tantos conflictos nos está provocando. Para ello y siguiendo el esquema anterior iré describiendo la mecánica.

EL BUSINESS

Momento 1:

El prestamista da un crédito, con garantía hipotecaria de la vivienda, que comprará el prestatario (tomador del crédito) con ese préstamo. Para ello el prestamista analiza la solvencia del tomador con objeto de evaluar si tendrá capacidad de devolverlo.

Con un precio de la vivienda al alza, de modo vertiginoso, pronto se descubre, que en realidad, la solvencia del tomador es secundaria, ya que en caso de que no pueda atender sus pagos, el valor que se puede obtener por la casa comprada, compensa totalmente la deuda pendiente, si se produce dicha insolvencia, por tanto no hay problema.

Como consecuencia de este razonamiento, se puede relajar, de algún modo, la evaluación del prestatario, con ello se abren mas posibilidades de conceder mas créditos y por tanto, incrementar el negocio. Y así se hace. Para la concesión de un préstamo se siguen cuatro criterios de evaluación, que en el caso de las hipotecas que comentamos, se "relaja" su exigencia, como se apreciará inmediatamente. Veamos como:

Criterio 1: FICO credit scores, se trata de una evaluación en puntos, aplicando unos cuestionarios valorados, que permiten determinar "la probabilidad de impago o retaso mayor de 90 días en los próximos dos años. La puntuación exigida para las hipotecas "prime" es igual o superior a 660 puntos. Para las hipotecas "subprime", tan solo 500-600 puntos.

Criterio 2: Se exige una relación entre el total del préstamo recibido y el valor de la vivienda. Para las hipotecas "prime" inferior al 80%, "subprime" aproximadamente igual al 100%.

Criterio 3: Con objeto de asegurar la devolución de crédito, las entidades relacionan, el servicio de la deuda, es decir lo que tienen que pagar por todos los conceptos, con la renta familiar. A los poseedores de "prime" se les pide que no supere el 28% y con posterioridad el 36%. Para los que contratan una "subprime", se permite que se mayor del 50%.

Criterio 4: La información que se maneje sobre los posibles contratadores, en el caso de las "prime" se necesita que este justificada. Para las "subprime" no es necesario.

Pues bien bajo estas premisas, se van concediendo estos préstamos, incluso las propias entidades buscan clientes y les "venden" la bondad de la financiación, sin importarles mucho la capacidad de devolución y la solvencia del tomador del crédito, ya que el negocio es otro. Tampoco tienen mucho escrúpulo en colocarlos en una situación complicada, por el compromiso de pago que asumen, en muchas ocasiones, a todas luces excesivo.

(continuará)

NB.- Esquema tomado de la Conferencia de M.Illueca, Universitat Jaume I.