jueves, 4 de diciembre de 2008

Hipoteca Subprime (III)


Todo el tinglado está montado, el banco prestamista, busca clientes de hipotecas, con garantía de inmuebles cuyo precio sube día a día. El titulizador compra la deuda al prestamista y encarga a un gestor, pagándole una comisión, para que las siga [ver primero hipotecas suprime (I) y (II)]. Pero hay un momento, que ya no tiene mas tesorería para comprar y por tanto deberá interrumpir el gran negocio, pero su instinto depredador, pone en marcha un mecanismo de obtención de efectivo: la titulización, esto es la emisión de bonos.



LA TITULIZACIÓN.
(ó el comienzo de la centrifugación)

Momento 3:

Cuando hay un buen negocio en ciernes, todo tiene solución. El titulizador necesita tesorería y para ello emitirá bonos de deuda, amparados por la garantía de las hipotecas, pero para hacer esto, necesita dos nuevos "actores", a saber:

A. El Trader, que será el intermediario en la colocación y administración de los títulos emitidos a los posibles compradores, bien sean empresas, entidades o particulares, los que se denominan en el diagrama del post del día 1/12, Inversores Finales. Ofrecerá una determinada rentabilidad, acorde al mercado o un poco mas alta, asociada a un riesgo probable y certificado. Pero no basta con lo que diga, necesita que un organismo especializado, certifique que ese bono es "bueno", abriendo claramente la puerta a los compradores potenciales. Para ello entra en juego la Agencia de Rating.

B. La Agencia de Rating tiene la misión de evaluar la calidad de la deuda y señalar la fiabilidad de las compañías emisoras de la misma. Las mas importantes del mundo son: Standard & Poor's, Moody's Investor y Fitch Ratings. Identifican la calificación en base a las siglas: AAA, AA, A, BBB, BB,..., siendo AAA máximo grado de liquidez y mínimo riesgo. Cobran del Titulizador, aunque en realidad su información es relevante para el inversor, es evidente, que el detalle de sus evaluaciones es conocido, mas por las empresas, que por los particulares. Se supone que emiten juicio independiente, pero se han levantado algunas señales de alarma, ya que en ocasiones el origen de sus ingresos podría señalar condicionamiento; por ejemplo, en 2007 el 44% de los ingresos de Moody's provenían de este tipo de operaciones. El propio contrato suscita dudas, cobrar de quien se tiene que evaluar...

Establecido el marco, veamos como se desenvuelve el "negocio". Los titulizadores, emiten los bonos, con garantía de las hipotecas subprime compradas al prestamista; para obtener una calificación alta, clasifican los mismos de mayor a menor riesgo de impago y anexan a dichos bonos las del tramo de mayor solvencia, llevando los del tramo inferior a pérdidas; las Agencias de Rating, les otorgan la calificación AAA al primer tramo, es decir la probabilidad del buen fin del bono (cobrar los intereses y el principal) próximo al 100%.

Con unos bonos retribuidos 2 puntos por encima y clasificados AAA (lo mismo que los bonos americanos), la euforia compradora estaba asegurada, a pesar de que el mecanismo de identificación era opaco, salvado claro está, por la Agencia. Se debe añadir que en Estados Unidos y en otros países, se permite que los bancos tengan materializado en bonos, las reservas de capital que están obligados a mantener, con la restricción de que éstos, estén clasificados con AAA. Bueno, pues ya le hemos dado la vuelta al calcetín, que cosas... verdad. De aquí, se puede entender mejor, por qué tantos bancos están tan pillados, con el resultado nefasto de las hipotecas Subprime y por qué, también, es tan complicado evaluar cual es el alcance real del "desaguisado". La opacidad de las operaciones lo amerita.

Debe señalarse, además, que las Agencias tienen delegación implícita, para ejercer facultades normativas; es decir, ejercen funciones de regulación y de control simultáneamente en los mercados financieros ¿...?. El poder que detentan es muy importante y todas las incidencias que han venido sucediendo, han corroborado que las Agencias de Rating, acaban siendo "invulnerables", su responsabilidad, a pesar de la trascendencia de sus decisiones, no ha quedado patentizada; convendría no olvidar al respecto, que tienen la capacidad de controlar las actividades financieras de los Estados (Deuda Pública), por medio de sus calificaciones.

Algunas paradojas deben evidenciarse, no se conocen con claridad, los criterios que utilizan las Agencias, para estimar su evaluación. Pero además, en Estados Unidos, se considera su actuación, equivalente a la emisión de una opinión y por tanto protegida por la Quinta Enmienda, salvando con ello la posibilidad de establecerse la negligencia en su actuación.

(continuará)







12 comentarios:

Nuria dijo...

Si lo estoy entendiendo bien, tengo la impresión de que se suceden una serie de operaciones producto de presunta economía boyante-exceso de confianza-negocio-avaricia-especulación...¿no?
donde cada una de las partes intervinientes quiere sacar tajada, y en cuanto no le es rentable dicha operación le traslada al siguiente escalafón el "paquete"...

Dicho así de manera simple.
Y me pregunto, antes de ver la 4ª parte ¿ningún gobierno controlaba esto? ¿O dado que la situación parecía ser tan boyante para todos, era mejor volver la vista hacia otro lugar?

¿Y ahora son esos mismo gobiernos los que intervienen en los bancos, después de que éstos se han lucrado?

Descabellado.

luna dijo...

Luis, aunque ya hablamos un poco de esto en tu comentario del 9 de octubre, desde luego, la explicaión y detalle que haces es digna de un profesor, chapeau!

En cuanto el domingo llegue a casa, lo voy a imprimir y leer con mucha atención.

Es muy tarde, y mañana a las 9 salimos para Siracuse, volamos a N.Y., de allí a Madrid, y luego en coche, a Salamanca.

Total unas 27 horas entre trayectos en coche, en avión y lo peor, espera en aeropuestos.

Besos

LIS dijo...

Hola Luis...

Creo que hay un par de cosas que no sigo...

veo como funciona el prestamista cubriendose con un valor que a futuro se habrá revalorizado...

Más o menos lo mismo que el titulizador que lo cede al inversor final (en parte público de la calle) via asegurar la calificación por la agencia de rating (de la que puede ser uno de los principales clientes...

Pero no entiendo la necesidad del titulizador... No podría ser el prestamista quien tratara con la agencia de rating?

Y la otra cosa es que tengo el sentimiento que al banco no le interesa tanto la vivienda en si como la garantía de que, ante dificultades, el prestatario será capaz de venderla (en ese momento futuro su valor deberá de haber aumentado) para desacerse de la hipoteca.

O estoy equivocado y el interés esta en la vivienda en si para gestionar el banco la venta a posteriori??

Me echas una mano?

Gracias y gracias por el post

Nuria dijo...

No claro, yo creo que la vivienda en sí no es lo importante, sino el valor que en ese momento de boom inmobiliario puede alcanzar su venta. Ahí radica el negocio y la aparente "tranquilidad" del banco si lo he entendido bien.

En cuanto al paso intermedio prestamista-titulizador, que Luis arroje un poco más de luz sobre el tema, pero sospecho que la finalidad de éste y de la Agencia de Rating no es la misma (corregidme si me despisto). Uno hace negocio, y la otra evalúa ¿no?

Nuria dijo...

Por cierto, he encontrado esto de mi querido Jose Luis Sampedro, ante la pregunta de un periodista:

"La crisis no es nada nuevo, he estudiado la crisis del 29, la Gran Depresión, y siempre pasa lo mismo: los banqueros, para hincharse de ganar dinero, se dedicaron a hacer préstamos insensatos hasta que se pillaron los dedos, y entonces ellos, como ahora, que habían estado pidiendo la libertad absoluta del mercado, se dedicaron a pedir que les ayudara el Estado, que estableciese leyes y que impidiese hacer barbaridades, y que se volviera, como dicen ahora, a una normativa, justo lo que antes habían rechazado."

Opina lo mismo que tú Luis. Un bico

seriecito dijo...

Lis:

Sí, seguramente se podría haber hecho como tu dices.

Pero en este negocio, el prestamista lo que quiere es, liberar el riesgo que tiene manteniendo las hipotecas, por eso las vende.

Si las hubiera mantenido en su Activo, hubiera percibido los intereses, pero de los beneficios habría de haber detraído el montante, para cubrir la reserva necesaria para asegurar el riesgo, según las normas.

En el fondo riesgo y reservas son una limitación a la concesión de nuevas hipotecas.

Por el otro procedimiento, libera riesgo y obtiene tesorería, lo que supone puerta abierta a nuevas hipotecas, con un balance propio "libre de contratiempos", al menos directos, no necesita constituir reservas

Si fuera él el titulizador, mantendría el riesgo y por tanto asumiría las condiciones no deseadas.

Cuando vende las hipotecas, deja de percibir los intereses, pero se queda con las comisiones, que no son despreciables, me refiro a: comisión de apertura, de estudio, de tasación, etc. y cuanto mas veces repite la operación, mas comisiones.

Efectivamente, a los prestamistas no les interesa ejecutar el contrato y no están por la labor de embargar la vivienda, es un último recurso y en muchas ocasiones, les resulta socialmente reprobable y cargado de gastos. Su intención por tanto en un préstamo es el buen fín del mismo.

Pero en este "busniess", supongo que era muy tranquilizador, ver como las propiedades aumentaban de valor y podían ser recolocadas con facilidad, en caso necesario. Si los precios de la vivienda hubiesen sido estables o a la baja, esta práctica de concesión de préstamos sería impensable.

Tal como está planteado, quien tiene que pechar con las acciones en caso de señal de insolvencia es el Gestor. Pero como veremos, esta relación acaba siendo mas proclive al compadreo, que a la exigencia.

Gracias por tu opinión, si no he aclarado tus dudas dímelo.

Salu2.

seriecito dijo...

Sí Nuria, tu cadena es excelente, describe muy bien lo que sucede, la repito, me gusta mucho:

"boyante-exceso de confianza-negocio-avaricia-especulación"

Pero es necesrio la CONNIVENCIA. Aunque muchos miran hacia otro lado, señalando lo de "yo no he sido", su silencio o ignorancia es colaborador indispensable y ambas circunstancias, son igualmente reprobables.

El silencio porque significa conocer y callar, pero la ignorancia es peor, porque lleva implícita incompetencia.

Pero claro, como ves no se han anunciado dimisiones de poltronas... como siempre a seguir forrándose el riñon, que es lo que toca.

El no sabe / no contesta se ha impuesto, nadie responde de nada. Han pensado, que lo que hay que hacer es poner la mano y pedir árnica (en este caso dólares).

Salu2:

Luis

seriecito dijo...

Luna:
Gracias, pero en su mayor parte escribo también, con lo que he oído en las conferencias que he aistido, es un ema que me ha apasionado, por la desfachatez.

Que hayas tenido buen viaje, ya comentamos cuando te liberes del cansancio.

Ya me dirás si necesitas que te escanee una foto mía para publicarla en tu próximo comentario, creo que es lo que falta... je, je , je, mucho je.

Salu2:

seriecito dijo...

Nuria:

Sí, las Agencias de Rating, hacen una evaluación y clasificación de los Bonos, para señalar al mercado el nivel de confianza de los mismos.

Pero también hacen negocio, cobran del titulizador, unas facturas muy relevantes por el mismo. No lo puede hacer cualquiera. No tienen carácter público, si no que son Entidades privadas, con licencia casi exclusiva para hacer estas calificaciones.

Con un símil, son como las certificaciones de AENOR en temas de calidad.

Salu2:

Luis

Nuria dijo...

El que calla otorga, y al mismo tiempo se beneficia, porque la culpa repartida y enrevesada, pasa más desapercibida.

Me cabrea que los gobiernos no hayan puesto en cintura a los bancos por ello. Más control, no quiere decir necesariamente intervencionismo.
Me cabrea que ahora encima, éstos, vayan pidiendo ayuda como si se tratasen de víctimas de un mal ajeno.
Me cabrea aún más que ahora a nosotros nos intenten "describir"la crisis con palabras técnicas y financieras, para intentar desdibujar y despistarnos de semejante despropósito. Como si fuese algo tan inevitable como una tormenta o una nevada.

Y tal como dices, aquí nadie dimite, todos se aferran a su sillón a la espera de que entre todos los salvemos. Vergonzoso.

Un bico

PD. He oido por ahí algo de una foto...jejejeje

LIS dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
LIS dijo...

Me equivoqué de hipoteca....

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